基本情況

2015年9月3日，云南某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)公司”）作為甲方與乙方任某某簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，約定甲方向乙方出售一套商鋪（以下簡(jiǎn)稱“案涉商鋪”）。簽訂合同當(dāng)天，任某某向房地產(chǎn)公司支付了全部購(gòu)房款，房地產(chǎn)公司向任某某出具《收據(jù)》，載明收到案涉商鋪全款。2016年6月6日，某省高級(jí)人民法院就某建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“建設(shè)公司”）與房地產(chǎn)公司建設(shè)工程施工合同糾紛案作出民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結(jié)房地產(chǎn)公司財(cái)產(chǎn)，于當(dāng)日對(duì)房地產(chǎn)公司名下房產(chǎn)進(jìn)行查封，查封房產(chǎn)包括案涉商鋪。后經(jīng)某省高級(jí)人民法院一審民事判決、最高人民法院二審民事判決，認(rèn)定建設(shè)公司就案涉商鋪所在項(xiàng)目工程享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)公司申請(qǐng)執(zhí)行過(guò)程中，任某某認(rèn)為其系案涉商鋪的所有權(quán)人，提出執(zhí)行異議申請(qǐng)停止執(zhí)行。某省高級(jí)人民法院于2020年作出執(zhí)行裁定書，裁定中止對(duì)案涉商鋪的執(zhí)行，建設(shè)公司不服前述裁定，提起申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。

焦點(diǎn)問(wèn)題

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于在執(zhí)行異議之訴中商鋪消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)是否能排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的執(zhí)行。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵實(shí)體問(wèn)題在于比較執(zhí)行標(biāo)的物上存在的不同類型權(quán)利的效力順位。原則上，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，法律規(guī)定的特殊債權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)。由于民事權(quán)利體系和類型較為復(fù)雜，且可能以不同形態(tài)出現(xiàn)，故需要根據(jù)具體案情確定民事權(quán)利種類并進(jìn)行效力優(yōu)先性比較。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”第二十八條和第二十九條則分別規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)買受人的普通物權(quán)期待權(quán)和作為商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)與強(qiáng)制執(zhí)行的關(guān)系。商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)屬于特殊的物權(quán)期待權(quán)，基于保護(hù)消費(fèi)者生存利益的特殊價(jià)值，其效力優(yōu)先于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)買受人的普通物權(quán)期待權(quán)等權(quán)利。因此，如前所述，當(dāng)事人可以選擇適用以排除金錢債權(quán)的執(zhí)行。同時(shí)，就本案所涉實(shí)體權(quán)利優(yōu)先順位而言，商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)最優(yōu)，工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)次之；不動(dòng)產(chǎn)買受人的普通物權(quán)期待權(quán)雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是既得物權(quán)，其本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，故雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但應(yīng)劣后于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)及擔(dān)保物權(quán)等。本案雖然任某某對(duì)案涉房屋享有普通物權(quán)期待權(quán)，但建設(shè)公司對(duì)案涉房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，故任某某關(guān)于排除對(duì)案涉房屋執(zhí)行的請(qǐng)求不予支持。

律師提示

最高人民法院于2019年11月8日發(fā)布《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》，該紀(jì)要125條、126條、127條區(qū)分出商品房消費(fèi)者、一般房屋買賣合同的買受人兩個(gè)概念，明確限定只有滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條情形的商品房消費(fèi)者才能優(yōu)先于抵押權(quán)，其他一般房屋買賣合同的買受人不適用前述處理規(guī)則。會(huì)議紀(jì)要的精神是以保護(hù)商品房消費(fèi)者的居住生存權(quán)益為先，嚴(yán)格限制動(dòng)搖抵押權(quán)優(yōu)先性基本原則規(guī)定的適用情形。因2002年的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》、2021年起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第三十六條已明確建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“建工優(yōu)先權(quán)”）優(yōu)先于抵押權(quán)，故2019年會(huì)議紀(jì)要規(guī)定及精神可類推適用于建工優(yōu)先權(quán)。2023年4月20日，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》，該批復(fù)明確商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持，該批復(fù)與2019年會(huì)議紀(jì)要規(guī)定一脈相承?；谏鲜鑫募?，司法實(shí)踐中逐漸有形成統(tǒng)一觀點(diǎn)的趨勢(shì)，即非用于居住的商鋪消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)不能排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的執(zhí)行的觀點(diǎn)。

作者單位為北京展達(dá)律師事務(wù)所