???房研所小光頭今天出道了

作者 /?小夏

風(fēng)馬牛房研所?/?聊聊房里房外這些事兒

大家好，我是房研所的小夏。

我們所長老王癡迷看房，最近他又假公濟(jì)私，讓我去幫他看看 400 萬在北京能買到什么樣的房子。

我對(duì)買房沒啥概念，先來問問隔壁公司的社畜們是怎么想的。

80后

北京土著

80‘s rich people

90后

新北京人

90‘s?rich people

90后

北漂少年

90‘s??poor guy

400 萬的買房預(yù)算是個(gè)什么水平？

2018 年社科院曾經(jīng)發(fā)布過一份《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》，樣本城市中北京以 402 萬每套的總價(jià)中位數(shù)居全國第一。

每當(dāng)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布平均工資家庭收入的時(shí)候，大家就會(huì)在微博上整齊劃一，“我又被平均了??！” “我又拖后腿了！”

其實(shí)，房價(jià)和收入的中位數(shù)比平均值更能代表社會(huì)中位水平的情況。

即便放到今天在北京買房，400 萬 / 套的總價(jià)依舊是一個(gè)門檻。

打開某家、某某客這樣的房源搜索網(wǎng)站，你會(huì)發(fā)現(xiàn)低于 400 萬的新房只存在于五環(huán)開外，400 萬也就勉強(qiáng)在五、六環(huán)之間買一個(gè)剛需小戶型。

這次，我?guī)Т蠹胰タ纯幢本┲形凰椒績r(jià) 400 萬能買到什么樣的新房和二手房，分別是位于四環(huán)邊的“老破小”和五環(huán)外的“遠(yuǎn)大新”。

四環(huán)邊，老破小

五環(huán)外，遠(yuǎn)大新

那么，四環(huán)邊的“老破小”和五環(huán)外的“遠(yuǎn)大新“究竟誰更勝一籌呢？以四環(huán)邊望京板塊一套 37 年樓齡的老房與通州一套2年后交付的新房來做一組對(duì)比。

其實(shí)，在有限的預(yù)算內(nèi)，想要找到十全十美房子的概率幾乎為 0。

這個(gè)時(shí)候，不妨先把自己的購房需求寫下來，像是上下班通勤、孩子上學(xué)（如果有）、房屋是否保值增值、居住品質(zhì)、醫(yī)療配套等，再根據(jù)這個(gè)排序來找適合自己的房子。

從地理位置上看，“老破小”是占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的，這就決定了它有更豐富的教育、醫(yī)療、交通資源。

但這也意味著你可能得犧牲掉住房面積、居住環(huán)境。同樣是 400 萬，在市區(qū)只能買到不到 60 平的房子，但在郊區(qū)卻能買到近 90 平。

而且老房子有幾個(gè)常見問題：

1. 戶型差，特別是塔樓結(jié)構(gòu)的老房子，板樓結(jié)構(gòu)的就還好一點(diǎn)，雖然相對(duì)會(huì)比較方正，但客廳、廚房、臥室、衛(wèi)生間的布局還是會(huì)有點(diǎn)問題，但新房就不太會(huì)有這樣的問題。

塔樓平面圖

板樓平面圖

2. 幾乎沒有物業(yè)管理，樓道堆滿雜物也沒人管，小區(qū)里也沒有固定車位，停車全憑運(yùn)氣。

樓道堆滿雜物是常態(tài)

3. 裝修成本高，現(xiàn)在的新房幾乎都是精裝交付，只需要稍微做點(diǎn)軟裝，買點(diǎn)家具、家電就能入住。但老房子就得先“拆家”，再重新設(shè)計(jì)、改造，增加許多成本。

4. 如果買的是滿五唯一的房子，那么至少你不需要額外支付個(gè)稅、增值稅，但中介費(fèi)還是省不了的。

5. 交易周期比較長，如果賣方把這套房子做過抵押貸款，那就得花更久時(shí)間。

至于郊區(qū)新房，最大的硬傷就是配套不完善，以及銷售口中未來的配套規(guī)劃是不是是真的，就得需要自己來判斷。

其實(shí)，無論是選“老破小”，還是選“遠(yuǎn)大新”，這都是北漂一族在北京扎根的第一步。

在他們看來，即便，北京的房價(jià)是北京薪資的5-6倍，老家的房價(jià)是老家薪資的2-3倍；

但是，北京的薪資調(diào)整是一年兩次，老家的薪資調(diào)整是兩年一次；北京的辦事效率是網(wǎng)上預(yù)約，老家的辦事效率是關(guān)系軟硬；

這或許可以解釋為什么很多年輕人會(huì)選擇留在北京。

那么，如果你有 400 萬，會(huì)怎么選呢？

作者 | 小夏