高盛預(yù)測(cè)，我國(guó)房?jī)r(jià)到 2025 年還會(huì)下跌 20% - 25%，并于年底止跌。

我認(rèn)為這一預(yù)測(cè)過于樂觀和保守了。他們所提及的中國(guó)房?jī)r(jià)涵蓋了 4 個(gè)一線城市、31 個(gè)二線城市，以及其余約 270 個(gè)地級(jí)市，甚至包括你老家的縣城。如此龐大的地產(chǎn)規(guī)模，想要立刻扭轉(zhuǎn)局勢(shì)十分困難。我目前對(duì)這 35 個(gè)一二線城市止跌回穩(wěn)還是有信心的，不僅是上面出臺(tái)的政策眾多，而且這兩年對(duì)房?jī)r(jià)的打壓確實(shí)力度較大，主要原因還是其本身的需求依舊存在。

然而，后面這 270 個(gè)地級(jí)市，堪稱拖后腿的存在。你說(shuō)這該如何是好？在一二線房?jī)r(jià)跌得最兇的時(shí)候，它們至少還算安穩(wěn)，資金未外流。一旦一二線回暖，它們的資金很可能再度抽離，重新涌入一二線樓市，大概率會(huì)迎來(lái)一波補(bǔ)跌。所以，這一輪調(diào)整應(yīng)該還是分化的行情，目前我僅看好一二線。

第一波反彈機(jī)會(huì)主要集中在市區(qū)的新房以及房齡 5 年以內(nèi)的次新二手房，因?yàn)檫@直接影響到政府賣地的土拍行情，所以會(huì)率先拉動(dòng)，目前已經(jīng)能看到一些回暖的跡象。

第二波會(huì)擴(kuò)展到市區(qū) 10 - 15 年房齡的二手房，以及部分配套優(yōu)質(zhì)的老房子，最早或許會(huì)在明年出現(xiàn)，這屬于大眾的主流需求，突出一個(gè)量大、實(shí)惠，成交量是主流。那會(huì)不會(huì)有第三波呢？還不好說(shuō)。非市區(qū)或者房齡超過 15 年的房子依舊艱難，老破大以及套二房，它們面臨的困難仍是地域性的。

當(dāng)下的狀況是，純剛需的增量上不去。如果以家庭為單位來(lái)統(tǒng)計(jì)住房，有房的家庭確實(shí)越來(lái)越多，改善卻極為麻煩，得賣房拿首付，還得有足夠良好的收入預(yù)期來(lái)還月供。一般人還真難以進(jìn)行改善。所以，未來(lái)樓市的變數(shù)主要取決于上面對(duì)于拆遷改造貨幣化這一舉措的大招以及支持力度如何。

這兩天，有新消息稱，拆遷改造政策支持從原來(lái)的 35 個(gè)特大超大城市擴(kuò)大到 300 個(gè)地級(jí)市。實(shí)際上，地級(jí)市也就這么多，基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，接下來(lái)就看實(shí)際效果了。對(duì)于一二線有真實(shí)需求的，可以考慮出手了，其他城市，我建議還是再等等。