本文來(lái)自微信公眾號(hào)：智能新連接（ID：znxlj01），作者：王新喜，頭圖來(lái)自：視覺中國(guó)

近日，李嘉誠(chéng)“7折”拋售房產(chǎn)的消息，引發(fā)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)圈的關(guān)注。業(yè)內(nèi)感嘆，李嘉誠(chéng)的大甩賣，把本來(lái)就孱弱的香港房市又砸了一個(gè)大坑。

在8月3日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（李嘉誠(chéng)旗下的地產(chǎn)旗艦）旗下新樓盤“親海駅II”公布了首張價(jià)單，其中，最便宜的開放式單位實(shí)用面積210平方呎（約合19.5平米），扣除18%折扣后，折實(shí)售價(jià)為290萬(wàn)港元，折實(shí)呎價(jià)13810港元（約合14.87萬(wàn)港元/平方米）。

值得注意的是，這一售價(jià)較周邊二手房便宜了三成，回到了7年前的水平。

這一新樓盤刷屏的同時(shí)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)于8月3日披露了2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。中報(bào)顯示，今年上半年，集團(tuán)已確認(rèn)的物業(yè)銷售收入為82.46億港元，同比減少59.6%；收益為35.3億港元，同比減少56.2%。

低價(jià)拋售資產(chǎn)，總要有損失的，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)三分之二的股份是李嘉誠(chéng)家族的。

打七折拋售房產(chǎn)損失的不是別人的錢，是他們李家的錢，如果不是有很急迫的原因，李嘉誠(chéng)不會(huì)這么做。李嘉誠(chéng)7折拋售房產(chǎn)，到底嗅到了什么信號(hào)？

香港人口負(fù)增長(zhǎng)，凈流出人口變多

長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)香港房?jī)r(jià)一向居高不下，動(dòng)輒單價(jià)十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)一平方米。房?jī)r(jià)之所以那么貴，主要有兩個(gè)原因，一個(gè)是地太少人太多。上世紀(jì)八九十年代，伴隨著香港的高速發(fā)展，人口不斷增長(zhǎng)。

另一方面，香港過去一直以來(lái)的土地開發(fā)率低，香港有1100平方公里，只開發(fā)建設(shè)了270平方公里，僅占總面積的24.3%，房屋用地更只占6.9%；而四大地產(chǎn)商卻持有上千公頃土地，一直處于閑置、荒廢狀態(tài)。

這也給了房地產(chǎn)商不斷捂盤惜售，推高房?jī)r(jià)的底氣。正如港劇《創(chuàng)世紀(jì)》中指出：誰(shuí)用地用的最好，誰(shuí)就是贏得這個(gè)世界的人。

對(duì)于第一個(gè)原因，香港是彈丸之地，想擠進(jìn)香港的人真的太多了，過去能靠深圳特區(qū)給盡力引流，但目前中國(guó)人口出現(xiàn)拐點(diǎn)，香港流入人口數(shù)量在下降，人地矛盾也有所緩解。

全國(guó)人口增長(zhǎng)趨緩、樓市走弱，也波及到了香港。值得注意的是，香港早就已經(jīng)取消公攤，也就是說(shuō)，要換成內(nèi)地價(jià)格，每平方米是9萬(wàn)人民幣。

房子這種東西，在地沒有變大的情況下，是與人口增長(zhǎng)掛鉤的，人口如果不斷增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)一定漲。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年年底香港人口733.3萬(wàn)人，較2021年年底減少6.83萬(wàn)人，跌幅為0.9%。出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

此外，也出現(xiàn)了凈流出，同期內(nèi)，凈移出人數(shù)為3.88萬(wàn)人，其中2.12萬(wàn)人為單程證持有人的移入，6萬(wàn)人為其他香港居民的凈移出。

這也影響到了香港的人才數(shù)量。中國(guó)香港2022年施政報(bào)告已提出多項(xiàng)招攬外來(lái)人才的措施，目標(biāo)是在2023年至2025年期間，每年通過人才入境計(jì)劃輸入至少3.5萬(wàn)名預(yù)計(jì)逗留至少12個(gè)月的人才。

與此同時(shí)，香港如今老齡化嚴(yán)重，香港房子的投資價(jià)值逐漸回歸了居住屬性。李嘉誠(chéng)無(wú)疑是嗅到了人口方面的信號(hào)。

人口減少的情況下，土地資源獲得了緩解

在香港，太多的人想在炒房上賺錢了，所以阻礙土地開發(fā)的人很多。

在李嘉超政府上臺(tái)以后，推動(dòng)了北部都會(huì)區(qū)的征地，正在大量建設(shè)新公營(yíng)房屋單位，或許在未來(lái)幾年內(nèi)就會(huì)開售，同時(shí)不排除還有更多征地與整改方案的出臺(tái)。

北部都會(huì)區(qū)的新房開售，或?qū)ο愀鄣臉鞘性斐蓻_擊，大片的新城區(qū)落成也會(huì)對(duì)舊城區(qū)造成出清，這可能導(dǎo)致香港的商業(yè)重心會(huì)有所轉(zhuǎn)移，以前的商業(yè)旺地房?jī)r(jià)也會(huì)降下來(lái)。

因此，香港的住房問題雖然嚴(yán)重，但也沒有想象中的那么夸張，對(duì)李嘉誠(chéng)是利空，但對(duì)普通市民是利好。

包提供給低收入者租住的公屋對(duì)香港低收入群體形成了利好，目前，香港人口近三成居住在公屋。此前也有資料顯示，公屋租金不會(huì)超過租戶月收入25%。

另外，受國(guó)內(nèi)樓市下跌的沖擊，以及互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，香港居住用房的緊張問題或許會(huì)持續(xù)緩解，房?jī)r(jià)勢(shì)頭將被進(jìn)一步抑制。

在這樣的前景之下，或許李嘉誠(chéng)的折價(jià)出售只不過是資金提前開溜。

每周末幾十萬(wàn)香港人涌入深圳背后，房?jī)r(jià)或難支撐購(gòu)物天堂

香港的房?jī)r(jià)，一方面是地少人多，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，其次是香港作為全球金融中心，吸引了大量投資者涌入，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

再次，作為購(gòu)物天堂，每年都有大量的內(nèi)地、海外游客涌入這座城市，除了香港的本身魅力吸引游客外，更多的人來(lái)香港購(gòu)物，畢竟香港是世界知名的購(gòu)物天堂。

但如今，我們看到的一個(gè)趨勢(shì)是，內(nèi)地人去中國(guó)香港的人似乎少了，而深圳卻正被香港人“擠爆”。

每到周末有數(shù)十萬(wàn)港人涌入深圳，反向代購(gòu)也在興起，1000塊錢在香港吃頓好的就沒了，在深圳可以吃飽、喝足、按摩、睡覺瀟灑一整天，性價(jià)比高到他們都把深圳當(dāng)成第二個(gè)家了。

這其實(shí)也在說(shuō)明，香港在衣食住行等很多方面，性價(jià)比不高，如果購(gòu)物天堂的地位被削弱，香港高房?jī)r(jià)背后無(wú)疑就少了一個(gè)支撐點(diǎn)。

尤其是如今香港老齡化，而人口在下降，人口數(shù)量已經(jīng)支撐不了，調(diào)查顯示，近90%的受訪者表示愿意遷移到大灣區(qū)的內(nèi)地城市。此外，近四分之一的受訪者更愿意遷移到中山，其次是深圳和廣州。

拋售的本質(zhì)是避險(xiǎn)，李嘉誠(chéng)嗅到了什么信號(hào)？

有人說(shuō)，全世界沒有比李嘉誠(chéng)更看得懂房地產(chǎn)的人了！畢竟，李嘉誠(chéng)的市場(chǎng)的敏銳度遠(yuǎn)超普羅大眾，其信息來(lái)源更是少有人能及，財(cái)力更是富可敵國(guó)。

有人猜測(cè)，這背后，或許李超人的智囊團(tuán)分析美國(guó)降息后衰退依舊持續(xù)，后面是金融海嘯。其次是資本嗅出政策底的氣息，低價(jià)出售一來(lái)是快速回籠資金，二來(lái)是砸出黃金坑，增加和政府拿地的籌碼。

因此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，他都開始降價(jià)拋售了，一般人還是跑的快點(diǎn)比較好。

在當(dāng)前的形勢(shì)下，估計(jì)很快樓市就會(huì)迎來(lái)大調(diào)整，國(guó)內(nèi)萬(wàn)達(dá)在拋售股份，李嘉誠(chéng)在拋售房產(chǎn)，恒大在跑路。這些都是信號(hào)與趨勢(shì)。

互聯(lián)網(wǎng)是有記憶的。年初許多房產(chǎn)中介從業(yè)者狂呼的萬(wàn)達(dá)抄底，李嘉誠(chéng)抄底等等！大趨勢(shì)來(lái)的時(shí)候是擋不住的！

因此，綜上來(lái)看，李嘉誠(chéng)拋售的本質(zhì)還是避險(xiǎn)。

香港要建房子給百姓，李家打折賣房子，李嘉誠(chéng)其實(shí)就意識(shí)到，他的房地產(chǎn)生意以后越來(lái)越難了。

不過話說(shuō)回來(lái)，正如有業(yè)內(nèi)人士指出，香港開發(fā)商在行情不好的時(shí)候，能通過降價(jià)，快速出清，而不是因?yàn)橐恍┫拗?，死扛之后爛在手里，既有利消費(fèi)者也有利開發(fā)商。香港的市場(chǎng)機(jī)制還是更能發(fā)揮出應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用的。

李嘉誠(chéng)不想成為下一個(gè)許家印

土地短缺曾經(jīng)是最讓港府頭疼的問題，700多萬(wàn)人生活在25%的土地上，制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展，被戲稱為“彈丸之地”。

目前香港為了解決住房問題，決心很大，目前解決的辦法就是開發(fā)更多的居住建房用地，用來(lái)開發(fā)公租房。從上面的公租房開發(fā)的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，從2019年香港穩(wěn)定后，公租房實(shí)現(xiàn)大跳躍。

李嘉誠(chéng)很明顯是看到了政府解決香港住房問題的決心，更多的公租房意味著更少的商業(yè)機(jī)會(huì)，不排除李嘉誠(chéng)想來(lái)內(nèi)地抄底，畢竟最近各地發(fā)布了不少優(yōu)惠政策，這個(gè)時(shí)候來(lái)抄底，也是一種嗅覺靈敏的傾向。

另外，香港樓市自2019年開始下滑，一直處于低迷的狀態(tài)，香港的人口流入數(shù)據(jù)、反向涌入深圳吃喝玩樂等趨勢(shì)，也對(duì)香港房?jī)r(jià)與衣食住行的性價(jià)比造成了沖擊，李嘉誠(chéng)對(duì)香港房?jī)r(jià)的走勢(shì)有點(diǎn)擔(dān)憂。

從另一個(gè)角度來(lái)看，從長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)于8月3日披露的2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，收益下滑嚴(yán)重。聰明的商人，是懂得止損的。

手里全是固定資產(chǎn)，而且價(jià)格短期內(nèi)可能不會(huì)漲了，風(fēng)險(xiǎn)很大，不如換成錢、繼續(xù)投資其他領(lǐng)域靠譜。

所以也不排除長(zhǎng)江實(shí)業(yè)想減倉(cāng)回收資金，去投資回報(bào)率跑贏房地產(chǎn)的資產(chǎn)。

李嘉誠(chéng)拋售背后，其實(shí)本質(zhì)還是規(guī)避瘋狂房?jī)r(jià)背后存在巨大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。李嘉誠(chéng)曾經(jīng)接受采訪時(shí)就說(shuō)過：我對(duì)債務(wù)從來(lái)是如履薄冰。

誰(shuí)手上現(xiàn)金流更充裕，就更能夠抵抗風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)下的階段，資金的流動(dòng)性對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，非常關(guān)鍵。投資并不是比誰(shuí)跑得快，而是比誰(shuí)跑得遠(yuǎn)。從這個(gè)角度來(lái)看，李嘉誠(chéng)可能不想步許家印的后塵。我們拭目以待。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)：智能新連接（ID：znxlj01），作者：王新喜